CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE MANCANZA DI AGIBILITA'

📜 Disposizioni normative - Differenza tra abitabilità ed agibilità

⚖️ L'evoluzione del Testo Unico per l’Edilizia Nel settore urbanistico dal 2009 al 2016 si sono succedute ben 133 riforme, di cui 77 sul Testo Unico per l’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001). Entrato in vigore nel 2003, costituisce oggi l'unico riferimento normativo, avendo abrogato la disciplina precedente.

🏠 La distinzione storica tra Abitabilità e Agibilità Fino al 2001, i due certificati erano distinti: l’abitabilità riguardava i requisiti legati alla destinazione d’uso dell'immobile, mentre l’agibilità era focalizzata sulla stabilità e sulla sicurezza della struttura.

🔄 L'unificazione dei termini Con il D.P.R. 380/2001, il dualismo è stato soppresso e i due termini possono ora essere usati indifferentemente nel linguaggio normativo.

🏘️ Esclusioni per i vecchi edifici Il legislatore ha escluso dall'obbligo di agibilità i vecchi edifici che, alla data del 30/06/2003, non abbiano subito specifici interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria indicati dall'art. 24 del Testo Unico.

🤝 Obblighi di consegna nelle compravendite Il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente obbligatoriamente solo per i nuovi edifici (post 2003) o per quelli esistenti che hanno subito interventi edilizi rilevanti. Non sussiste l'obbligo per le vecchie costruzioni prive di interventi successivi alla riforma.

📝 Dall'istanza alla segnalazione del professionista Il D. Lgs. 222/2016 ha sostituito il certificato con la "Segnalazione Certificata di Agibilità". Ora l'agibilità non è più rilasciata dal Comune, ma attestata da un professionista abilitato che certifica sicurezza, salubrità e risparmio energetico.

⏱️ Termini e sanzioni amministrative La segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori; il Comune ha poi 30 giorni per richiedere integrazioni. Il ritardo comporta l'applicazione di sanzioni pecuniarie.

⚠️ Potere di controllo del Comune Nonostante la segnalazione del tecnico, il Comune conserva il potere di dichiarare l'inagibilità di un edificio ai sensi delle norme sanitarie vigenti.

🔗 Autonomia tra titolo edilizio e agibilità L’agibilità determina la cosiddetta "abitabilità legale" dell'immobile e non è direttamente collegata alla sua regolarità urbanistico-edilizia. Il certificato non sana eventuali abusi edilizi commessi.

🚫 Validità dell'atto di vendita senza agibilità Un atto di vendita privo di certificato di agibilità è perfettamente valido legalmente. Le parti possono concordare il trasferimento del bene anche senza tale presupposto, sebbene la giurisprudenza lo consideri un'obbligazione del venditore.

💰 Assenza di agibilità: Commerciabilità economica o giuridica?

📉 Impatto sul valore economico L'assenza di agibilità non incide sulla validità giuridica del contratto, ma sulla sua "commerciabilità economica", causando un deprezzamento del bene dovuto al mancato pieno godimento dello stesso.

🔍 Verifiche per immobili antecedenti alla riforma Per gli immobili costruiti prima del 2003, l’acquirente deve valutare prudentemente l'agibilità "sostanziale" dello stato di fatto, poiché la semplice mancanza del documento formale non giustifica il rifiuto all'acquisto.

🏢 L'orientamento della Cassazione Le Corti considerano il certificato un requisito essenziale per la fruibilità dell'immobile. La sua mancanza può configurare un inadempimento del venditore riconducibile alla vendita di "aliud pro alio" (una cosa per un'altra).

⚖️ I tre scenari di inagibilità

📅 Denuncia dei vizi e termini ordinari I vizi vanno denunciati entro 8 giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive solitamente in un anno dalla consegna. Tuttavia, nel caso di "aliud pro alio", si applica il termine di prescrizione ordinario decennale.

✉️ Interruzione della prescrizione Le Sezioni Unite della Cassazione (Sent. 18673/2019) hanno stabilito che una comunicazione scritta (extragiudiziale) inviata al venditore è sufficiente a interrompere il decorso della prescrizione.